8月末，房企發(fā)布半年報已接近尾聲。據不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報。在半年報公布之后，部分房
8月末，房企發(fā)布半年報已接近尾聲。據不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報。在半年報公布之后，部分房企的發(fā)展思路已然發(fā)生了巨大變化，其中，包括碧桂園(HK:02007)、中國恒大(HK:03333)、萬科(SH:000002)在內的龍頭房企不再單一追逐規(guī)模目標，而是選擇踩下規(guī)模剎車，降低業(yè)績增長速度。
此外，在房地產市場由增量市場轉向存量市場的過程中，此前以地產為主業(yè)的房企也開啟了轉型多元化之路。但在此前多輪轉型失敗下，房企能否憑借轉型多元化實現華麗蝶變，依然是一個不小的考驗。
與此同時，房企內部的一場裁員潮也在不斷發(fā)酵。近日，碧桂園、泰禾集團(SZ：000732)、綠地控股(SH：600606)、華夏幸福(SH：600340)、長江實業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計劃。一系列密集裁員下，映射的不僅是房企的自身優(yōu)化改革，更是調控大背景下的生存焦慮。而在房企裁員的表象背后，房地產市場又會迎來怎樣的變化?
萬科、恒大、碧桂園三巨頭降速
8月下旬，碧桂園、恒大、萬科三巨頭發(fā)布2018年半年報數據。碧桂園反思問題，提出收規(guī)模;恒大主動放緩投資，拿地規(guī)模收縮;萬科業(yè)績會明確提降速。
過去多年來，房企規(guī)模擴張的競速跑一度成為整個房地產行業(yè)的“叢林法則”，一直以來，有規(guī)模才有話語權，拿地、融資、開發(fā)等眾多“優(yōu)先權”也都在向規(guī)模房企傾斜。為何三巨頭在半年報之期突然緊拉“剎車”提出降速?這是外界困惑的問題。
以萬科地產為例，2018年中報顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。對比今年上半年房企銷售的平均增速35%而言，萬科遠遠落后于這一水平，另對比其過去兩年的業(yè)績來看，2016年及2017年上半年，萬科的銷售金額分別增長69.9%、45.8%?？梢钥闯?，萬科上半年的規(guī)模擴張意愿并不十分強烈。對于未來，萬科提出十年后將不再是地產商，而是美好生活服務商。
在房地產的黃金時代，曾因敢于拿地而備受矚目的恒大，今年上半年也選擇了放緩投資。2018年上半年，恒大銷售額3042億，同比增長24.6%;上半年新增土地儲備3086萬平米，同比下降54%;拿地金額446億元，同比下降約67%，拿地規(guī)模明顯收縮。
這一降速的趨勢也同樣發(fā)生在宇宙第一房企碧桂園的身上。2018年上半年，碧桂園實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，依舊保持領先地位。但對于下半年公司的發(fā)展，其總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會上明確表示，下半年公司發(fā)展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標。同樣，碧桂園董事會主席楊國強在《致投資者的一封信》中回顧了公司上半年的業(yè)績表現之后，他也對過去兩個月發(fā)生的安全事故進行檢討，認為是碧桂園對安全的重視程度不夠，寧可放慢一些速度。
對于上述情況，同策機構總監(jiān)張宏偉向藍鯨房產分析表示，房企降速與政策調控的大環(huán)境有關系，長期的調控政策不放松使市場成交開始下降，銷售增速也開始出現下滑，這個時候再提沖刺規(guī)模其實并不理智。第二，房企降速跟資金鏈也有關系，融資環(huán)境收緊后，企業(yè)要去杠桿降風險，業(yè)績上也就不會那么激進。
易居中心總監(jiān)嚴躍進對藍鯨房產指出，政策調控后，企業(yè)各類的應對成本顯著增加，這也倒逼了龍頭房企增速放緩。
轉型多元化，能否實現蝶變？
今年以來，在“房住不炒”的口號下，樓市調控政策層層加碼，土地市場競爭愈發(fā)激烈，房企們轉而開始尋求新的出口。今年上半年，龍湖集團(HK：00960)、合景泰富(HK:01813)、時代中國(HK:01233)、中駿集團(HK:01966)等紛紛更名去掉地產，改為集團，直指多元化布局。萬科董事會主席郁亮更是直指出，十年后，萬科將不再是地產商，而是美好生活服務商。
房企頻繁去“地產”化的背后是愈加激烈的生存焦慮癥。據億翰智庫數據顯示，目前，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)中國(HK:01918)等房企已將多元化觸角延伸至方方面面，其中包括：教育產業(yè)、高科技產業(yè)、健康醫(yī)療、文旅產業(yè)、長租公寓、物流、物業(yè)管理等方向。
億翰智庫制表
中信建投地產首席分析師陳慎認為，房企轉型的原因主要基于兩個動力，一個主要是為以后房地產銷售增速下降之后，尋找新的盈利點;另一點，整個房地產龍頭企業(yè)在未來拿地方面會面臨更多復合型因素，過去可能是到一個地方拿地蓋房子就行，是企業(yè)選擇地，但是未來政府選擇企業(yè)，是不是除了開發(fā)地產，還能有更多復合型的元素在里面，能提供更多的產業(yè)，能提供更多附加的賦能，可能會更加吸引政府跟企業(yè)去合作，這也是倒逼著企業(yè)要去多選擇一些多元化布局和投資來提高競爭力。
在上述因素的影響下，房企們的轉型觸角也開始伸到各個領域。據克而瑞統(tǒng)計數據顯示，房企創(chuàng)新領域的細分產業(yè)共約有12個業(yè)態(tài)或門類，其中涉及長租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產、新零售等多個領域。
然而，一個需要正視的事實是，轉型的話題在房企的發(fā)展歷程中早已不是新鮮話題?；仡欀袊康禺a史，在每次行業(yè)寒冬之時，房企們的發(fā)展答案都是圍著轉型，多元化謀求生路。
早在2008年全球經濟危機背景下，多家房企提出戰(zhàn)略轉型和創(chuàng)新;2011年，隨著“新國八條”調控政策的下達，轉型浪潮再次一涌而上，但在一年后，救市政策推出，房企們又頻繁現身在土地市場;2014年，行業(yè)寒冬再次來襲，戰(zhàn)略轉型又一次成為熱門話題。不久后，棚改去庫存措施出臺，一次浩蕩的房企土地獵金運動又轉而開啟。
現如今，在“房住不炒”的口號下，房企們再次選擇轉型多元化的生存路徑，又是否實現華麗蝶變?
國泰君安地產首席分析師謝皓宇分析認為，按照目前房企轉型的定義，我們不能單純地和前幾輪周期里面的無關多元化轉型放在一起作類比。但是如果單純從轉型自身和對未來的一個判斷來看，地產公司都會面臨一個非常大的轉型。這個轉型是從傳統(tǒng)的融資和拿地的能力變成要求品質的轉型，真正結合“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個大環(huán)境的做法。因此，從市場的關注度來看，就市場需求端而言也會發(fā)生一些多元性的變化。
中泰證券地產首席分析師倪一琛指出，中長期看，商品房銷售天花板已清晰可見、房地產行業(yè)步入搶蛋糕的時代，從國外經驗來看，從單一走向多元、開發(fā)走向自持運營是大勢所趨。
他指出，盲目的跨界轉型在2014-2015年的喧囂中已被基本證偽。鑒于目前規(guī)模房企沿著地產產業(yè)鏈布局商業(yè)、物業(yè)管理、房地產基金等相關新產業(yè)的轉型，培養(yǎng)周期較長，且規(guī)模仍難以和住宅開發(fā)匹敵。因此，在多元化投資布局的同時，強大的住宅開發(fā)的支撐仍是必不可少的。
房企“瘦身”裁員調節(jié)奏
伴隨著轉型發(fā)展進程，房企內部頻繁進行調整。近日，碧桂園、泰禾集團、綠地控股、華夏幸福、長江實業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計劃。
8月25日，泰禾集團對各個區(qū)域公司的設計研發(fā)人員進行統(tǒng)一考試，員工的考試分數在60分以下屬于不及格，將被集團裁員。之后泰禾做出“裁員回應”，回應為：此次裁員為了實現集團人才的結構升級;
8月24日，有媒體報道稱，長實上海公司在今年下達裁員通知及補償方案，涉及投資、營銷及工程等多個部門。同時指出其已展開大幅裁員，預計至少裁員三成，且已有不少員工離職。當天下午，長實緊急回應表示絕無此事。
8月23日，有自媒體報道稱綠地將迎來裁員風暴，并稱綠地集團董事長、總裁張玉良近期對京津冀、上海、及廣深事業(yè)部總經理做出盡快完成瘦身的指示，裁員比例高達10%-30%。綠地集團隨即做出回復稱上述消息不屬實，但是表示會繼續(xù)優(yōu)化所有區(qū)域公司的人才結構，也歡迎地產行業(yè)的優(yōu)秀人士加入綠地集團。當日，華夏幸福天津事業(yè)部因戰(zhàn)略收縮已就地解散。
對于上述現象，張宏偉分析認為，“裁員主要有兩方面原因：一是房企區(qū)域結構性調整，例如在一線城市或其他調控、限價比較嚴格的城市因拿地、銷售等問題，不需要大規(guī)模的團隊人員;二是，個別企業(yè)面臨資金鏈緊張情況，房企因此放緩了投資拿地節(jié)奏，投資策略則盡可能偏向高周轉，在人員編制上也開始收縮，有些甚至開始裁員。”
另從整體行業(yè)來看，裁員僅僅是一個初步現象。張宏偉認為，“房企裁員之后，過去房價上漲比較快的城市可能率先做出調整，開始大范圍降價，最終蔓延到全國一二線城市。”
在房地產政策調控堅持不放松基調下，2018年房地產市場顯得更加躁動不安，三大龍頭房企降速的背后更多是求穩(wěn)的表現。而在房企多元化轉型之路上，利潤模式仍是最大考驗，轉型能否成為業(yè)績助力，有待觀察。
