今年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我從業(yè)十多年來(lái)最難做的一年。資深地產(chǎn)信托經(jīng)理李念(化名)說(shuō)起今年的業(yè)務(wù)，眼中滿是無(wú)奈。即便就職在一家大型信托公司，
“今年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我從業(yè)十多年來(lái)最難做的一年。”資深地產(chǎn)信托經(jīng)理李念(化名)說(shuō)起今年的業(yè)務(wù)，眼中滿是無(wú)奈。即便就職在一家大型信托公司，他仍擔(dān)心“碩果僅存”的業(yè)務(wù)會(huì)隨時(shí)“停擺”。
幾天前，一則“監(jiān)管暫停新增地產(chǎn)信托報(bào)備”的傳聞在朋友圈瘋傳，頓時(shí)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。一邊是地產(chǎn)信托經(jīng)理“從此再無(wú)業(yè)務(wù)”的焦慮，另一邊則是靠信托融資續(xù)命房企的隱隱擔(dān)憂，盡管經(jīng)多方打探證明這只是一場(chǎng)虛驚，但房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)再次引發(fā)關(guān)注。
作為房企融資的重要渠道，信托與房地產(chǎn)業(yè)素來(lái)聯(lián)系緊密，奔波在一線的信托經(jīng)理在無(wú)數(shù)次與房地產(chǎn)企業(yè)的“親密接觸”中，深刻了解房企現(xiàn)金流狀況。一家中型信托公司的資深地產(chǎn)信托經(jīng)理王歡(化名)透露，目前房企通過(guò)信托融資的利率高達(dá)10%，有些甚至達(dá)到12%，這在過(guò)去幾年是無(wú)法想象的。他預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，小開(kāi)發(fā)商逐漸被市場(chǎng)淘汰，這也是市場(chǎng)出清的必然結(jié)果。
融資渠道不斷收緊
“作為房企融資的重要渠道，信托對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。”李念說(shuō)，信托在關(guān)鍵時(shí)刻能為房企提供“續(xù)命”錢。在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，他供職的信托公司只為一些大的房企提供融資，不再做中小房企業(yè)務(wù)。
另一家中型信托公司的資深地產(chǎn)信托經(jīng)理張樂(lè)(化名)表示，目前公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是“資金荒”疊加“資產(chǎn)荒”，由于資金來(lái)源變得不可控，需要較多資金的大項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)展，能做的業(yè)務(wù)寥寥無(wú)幾。
王歡的觀點(diǎn)并不悲觀，他認(rèn)為，業(yè)務(wù)難做要辯證地看，從資產(chǎn)端來(lái)說(shuō)，今年對(duì)房地產(chǎn)信托是個(gè)機(jī)會(huì)，相比之前一些小的交易對(duì)手，如今很多排名前十的房企開(kāi)始大量通過(guò)信托渠道融資，信托公司交易對(duì)手的層級(jí)大幅提高。“原因在于資金端，我從業(yè)十多年來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)資金如此緊張。”王歡坦言。
作為房企融資的主要渠道，銀行必須嚴(yán)格按照“四三二”(即四證齊全，項(xiàng)目資本金比例為30%，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)商資質(zhì))要求為房企發(fā)放貸款。很多有資金需求的房企并不符合這一要求。王歡介紹，今年各大銀行貸款審批權(quán)限上升，對(duì)房企融資總額度控制以及非標(biāo)理財(cái)取消導(dǎo)致資金渠道收窄等都是房企無(wú)法從銀行獲得融資的原因。
在銀行吃了“閉門羹”的房企只好“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”信托，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托給房企放貸的標(biāo)準(zhǔn)與銀行一致，在個(gè)別地區(qū)，信托公司還可以通過(guò)“明股實(shí)債”方式為房企融資，“但這個(gè)說(shuō)停就停”，李念說(shuō)，“真正的股權(quán)投資又很難做，‘坑’太多，今后地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不知何去何從。”
信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模1361.73億元，占全部新增信托規(guī)模的18.31%，比一季度提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房企對(duì)信托融資的依賴程度不斷提高。但央行公布的1-7月社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，從3月起，信托貸款和委托貸款規(guī)模呈連續(xù)下滑趨勢(shì)。
現(xiàn)金流緊張趨勢(shì)隱現(xiàn)
隨著融資渠道不斷收緊，房企最看重的現(xiàn)金流發(fā)生了哪些變化?
李念說(shuō)，從上半年情況看，房企現(xiàn)金流沒(méi)什么大問(wèn)題，但從七八月開(kāi)始，現(xiàn)金流就沒(méi)那么充裕了，隨著地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期不斷下降，樓盤銷量隨之下降。王歡透露，銀行按揭回款時(shí)間拉長(zhǎng)，一般都在一個(gè)月以上。
在王歡看來(lái)，房企現(xiàn)金流情況從融資成本可窺一斑。他坦言，房企融資利率去年在年化8%-9%，上半年基本維持在10%以內(nèi)，現(xiàn)在已突破10%，有些甚至高達(dá)12%。房企愿意花如此高的成本去拿錢，這在過(guò)去幾年都是無(wú)法想象的。從擔(dān)保措施來(lái)看，之前房企的抵押率一般為七折或八折，現(xiàn)在對(duì)信托提出的抵押率五折，由集團(tuán)出面擔(dān)保，控制項(xiàng)目后續(xù)資金，監(jiān)督銷售等要求房企都照單全收。此外，王歡笑言：“之前房企一直高高在上，我們求著他們?nèi)谫Y，房企還愛(ài)搭不理，有融資需求的房企最多就是分公司或區(qū)域公司的老總來(lái)拜訪，今年為了融資都是集團(tuán)層面的老總上門拜訪。”
張樂(lè)認(rèn)為，大的房企現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，尤其是高評(píng)級(jí)公司，目前還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪家大型房企現(xiàn)金流緊張，因?yàn)樗麄儤潜P的銷量仍然很好，存貨壓力不大，而且大公司早有布局，有騰挪余地。
海通證券研究報(bào)告顯示，上半年A股地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-540.1億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流為2217.1億元。隨著央行從7月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以及企業(yè)加快推盤，企業(yè)資金壓力和融資成本或有所好轉(zhuǎn)。
行業(yè)集中度提升
“地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但未來(lái)‘大魚(yú)吃小魚(yú)’的情況會(huì)越來(lái)越多，行業(yè)集中度不斷提升。”李念說(shuō)。在王歡看來(lái)，地產(chǎn)業(yè)集中度提升意味著一些中小開(kāi)發(fā)商逐漸被市場(chǎng)淘汰。首先，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)不斷走高，而拿地資金必須靠開(kāi)發(fā)商自籌，一些中小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金拿地;其次，銀行或信托都只能為一些大的地產(chǎn)商提供融資，小的開(kāi)發(fā)商要么直接淘汰出市場(chǎng)，或是被并購(gòu)，或是與大的開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)幾年前拿到的地。
“大型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。”王歡認(rèn)為，大型房企擁有大量一二線城市的住宅用地或商業(yè)用地，資產(chǎn)質(zhì)量高，變現(xiàn)能力強(qiáng)。此外，各大房企對(duì)銷售量、排名和市場(chǎng)份額非?？粗兀麄儠?huì)通過(guò)不斷并購(gòu)迅速提高市場(chǎng)份額，從而提高銷售額和排名。規(guī)模擴(kuò)大后，融資成本會(huì)隨之降低。“未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將是強(qiáng)者恒強(qiáng)。”王歡說(shuō)。
海通證券研究報(bào)告顯示，1-8月，龍頭公司市占率相對(duì)2017年繼續(xù)攀升，4家A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)全市場(chǎng)銷售金額占比為10.82%，銷售面積占比為5.99%。從市場(chǎng)占有率看，1-8月，TOP20企業(yè)銷售金額占行業(yè)45.05%的市場(chǎng)份額，相對(duì)2017年繼續(xù)上行。
