中國(guó)城市軌道交通建設(shè)方興未艾，而日益緊缺的城市土地及軌交的便利性引得相關(guān)業(yè)界將發(fā)展的目光聚焦于軌交場(chǎng)站上蓋的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。上海易居房地

所謂TOD模式，是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)(transit-orienteddevelopment)，在規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或商業(yè)區(qū)時(shí)，將軌道交通的使用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。上世紀(jì)90年代初，由公共交通導(dǎo)向的土地使用開(kāi)發(fā)策略開(kāi)始在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)得到推廣應(yīng)用。美國(guó)、日本和中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)已發(fā)展得較為完善。

該份研究報(bào)告以香港九龍站上蓋項(xiàng)目為例：由于港鐵作為片區(qū)整體開(kāi)發(fā)的主體擁有尋找合作方的主動(dòng)權(quán)，引入了四家實(shí)力開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)、恒隆、永泰控股、新鴻基一起共同開(kāi)發(fā)。業(yè)態(tài)由環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、全香港地標(biāo)式住宅天璽、豪華服務(wù)式酒店港景匯、國(guó)際頂級(jí)的麗思·卡爾頓酒店和W酒店、逾10萬(wàn)平方米大型時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)圓方等物業(yè)組成，集住宅、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)和住宿等功能于一體，成為全球TOD開(kāi)發(fā)模式的典范。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心總經(jīng)理崔霽代表課題組解讀該份研究報(bào)告：TOD開(kāi)發(fā)主要圍繞城市軌交場(chǎng)站進(jìn)行多樣性、混合化、高密度的土地開(kāi)發(fā)。此類(lèi)開(kāi)發(fā)將提升該區(qū)域周邊土地的價(jià)值和品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)和物業(yè)增值，推進(jìn)城市功能的復(fù)合建設(shè)，形成多贏局面。在軌交基地上方加蓋平臺(tái)并建造各類(lèi)物業(yè)，可實(shí)現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，進(jìn)而推進(jìn)城市功能復(fù)合，對(duì)于土地資源日益稀缺的中國(guó)一線城市及重點(diǎn)二線城市具有積極意義。同時(shí)，還能獲得物業(yè)開(kāi)發(fā)收益，有利于反哺軌交建設(shè)的投資;軌交企業(yè)與房企形成合力，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，獲得雙贏。

報(bào)告披露，根據(jù)中國(guó)城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測(cè)算，未來(lái)三到五年內(nèi)，全國(guó)城市軌交基地上蓋開(kāi)發(fā)將帶來(lái)約2.4億平方米發(fā)展空間，各城市也愈加重視這一土地復(fù)合開(kāi)發(fā)利用。初步統(tǒng)計(jì)，在已開(kāi)通軌交的城市中，近六成已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)基地上蓋，還有近三成正規(guī)劃開(kāi)發(fā)。“十三五”期間，隨著軌交建設(shè)高速推進(jìn)、集中發(fā)展，TOD開(kāi)發(fā)也將進(jìn)一步提速和完善。土地利用集約化、開(kāi)發(fā)主體專(zhuān)業(yè)化，是未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。

發(fā)布會(huì)上，與會(huì)學(xué)者、專(zhuān)家對(duì)研究報(bào)告予以肯定，并建言獻(xiàn)策。

華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳指出，中國(guó)軌交的上蓋經(jīng)濟(jì)將成為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要推動(dòng)力。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，房企應(yīng)把握市場(chǎng)機(jī)遇，致力于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在軌交物業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。TOD開(kāi)發(fā)必將提升軌交場(chǎng)站周邊土地的價(jià)值和品質(zhì)、打造城市建設(shè)的新標(biāo)桿、形成建設(shè)主體的多贏局面。

西南交通大學(xué)(上海)TOD研究中心主任朱曉兵認(rèn)為，TOD開(kāi)發(fā)在國(guó)家大力倡導(dǎo)、軌交高速發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化倡導(dǎo)節(jié)約利用土地等因素推動(dòng)下，發(fā)展快、空間大、社會(huì)各方關(guān)注度高且參與意愿強(qiáng)烈。開(kāi)發(fā)商應(yīng)立足品牌效應(yīng)和專(zhuān)業(yè)水平，充分發(fā)揮在業(yè)態(tài)配置、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的優(yōu)勢(shì)，與軌交公司互補(bǔ)配合，實(shí)現(xiàn)共贏。

京投發(fā)展股份有限公司總策劃師戴嘉寧表示，目前中國(guó)已實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)的城市軌交車(chē)輛基地?cái)?shù)量?jī)H4%，而未來(lái)可開(kāi)發(fā)的基地市場(chǎng)將達(dá)4萬(wàn)億元，容量巨大。TOD智慧生態(tài)圈更加強(qiáng)調(diào)對(duì)城市、對(duì)地鐵、對(duì)業(yè)主的持續(xù)貢獻(xiàn)與服務(wù)能力，是重要的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。而此類(lèi)綜合開(kāi)發(fā)由于體量巨大、物業(yè)多元、軌交接駁等優(yōu)勢(shì)，是實(shí)現(xiàn)TOD智慧生態(tài)圈的最佳路徑和最優(yōu)模式。(完)(記者 于俊)

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