房企現(xiàn)在的主流融資方式什么?大概是自己發(fā)高收益理財(cái)，讓員工掏錢來(lái)買吧!在談及近期的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境時(shí)，一名業(yè)內(nèi)人士不無(wú)調(diào)侃地說(shuō)道。
“房企現(xiàn)在的主流融資方式什么?大概是自己發(fā)高收益理財(cái)，讓員工掏錢來(lái)買吧!”
在談及近期的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境時(shí)，一名業(yè)內(nèi)人士不無(wú)調(diào)侃地說(shuō)道。據(jù)其透露，近期已經(jīng)有不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品來(lái)籌措資金，認(rèn)購(gòu)門檻較高，收益率有的甚至高達(dá)18%。
由于發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道受限，房企不得不變著花樣來(lái)融資。除了向員工發(fā)理財(cái)產(chǎn)品外，不少房企也開(kāi)始推員工持股、高管人員期權(quán)激勵(lì)，而這些的最終目的無(wú)非就是兩個(gè)字：拿錢。
房企資金之渴
現(xiàn)金流可謂是房企的生命線，而眼下無(wú)論是債券還是銀行貸款這兩大輸血通道均被掐住。
監(jiān)管收緊之后，地產(chǎn)債在債券市場(chǎng)成為了不受待見(jiàn)的品種。而就在兩三年前，地產(chǎn)債還是市場(chǎng)的香餑餑，發(fā)債也是房企最廉價(jià)、最大的資金來(lái)源。
在2016年9月前，房企發(fā)行的債券利率多數(shù)在4%左右。龍頭房企如萬(wàn)科等發(fā)行的5年期公司債利率甚至一度低達(dá)3.5%，逼近同期限國(guó)債利率。
而即便是如此低的利率，金融機(jī)構(gòu)們也對(duì)地產(chǎn)債趨之若鶩。“那時(shí)候都得靠搶。”某券商債券部門人士回憶道，“但現(xiàn)在房企直接發(fā)債肯定是不行了，都在負(fù)面清單上。非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)在也不行，投資人對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)主體很敏感。”
“那可真是房地產(chǎn)發(fā)債的黃金期啊，現(xiàn)在好日子一去不復(fù)返咯。”在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過(guò)20年的地產(chǎn)老兵余斌(化名)感慨道。
民企尤其遭受冷遇，上述人士指出，現(xiàn)今即便是排名前10的民企，“有些投資人都不帶正眼看的。”從以前被機(jī)構(gòu)踏破門檻到如今無(wú)人問(wèn)津，房地產(chǎn)的融資困境可見(jiàn)一斑。
而另一大融資渠道--銀行貸款也在持續(xù)收緊。被稱為地產(chǎn)行業(yè)“壓艙石”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。“沒(méi)有開(kāi)發(fā)貸，其他很多融資手段都用不了。”余斌說(shuō)。
但今年以來(lái)部分銀行開(kāi)發(fā)貸額度緊張甚至直接停擺的消息時(shí)有傳出。香港上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)旭輝集團(tuán)財(cái)務(wù)人士小張近來(lái)壓力很大，因?yàn)楝F(xiàn)在很多銀行開(kāi)發(fā)貸已無(wú)額度，只有幾家大行還有一些額度，但對(duì)于旭輝這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)貸的利率也會(huì)較基準(zhǔn)利率上浮30%。
而對(duì)于非上市非國(guó)企的小企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們已經(jīng)不在銀行的考慮范圍內(nèi)了。在一家國(guó)有大行工作的彭丹(化名)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)銀行對(duì)房企規(guī)模資質(zhì)要求可謂步步提升。“一般來(lái)說(shuō)我們都是會(huì)選擇排名靠前的大型房企，只是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上半年還是top50，現(xiàn)在已經(jīng)變成了top20。”
“以前是銀行追著我們走，現(xiàn)在是銀行繞著我們走。”局勢(shì)的反轉(zhuǎn)讓余斌感覺(jué)到，地產(chǎn)業(yè)的冬天或許真的來(lái)了，而且現(xiàn)在還不是最冷的時(shí)候。
天風(fēng)證券分析師高志剛指出，企業(yè)內(nèi)外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進(jìn)一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在融資難是事實(shí)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到最難的時(shí)候。
至于什么時(shí)候會(huì)觸到谷底?現(xiàn)在誰(shuí)也不知道。
變著花樣來(lái)融資
有錢能使鬼推磨，擁有龐大資金體量的房企從來(lái)不缺各類融資“創(chuàng)意”。近期，據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，以高負(fù)債擴(kuò)張而聞名于市場(chǎng)的泰禾集團(tuán)(18.080, -0.08, -0.44%)便出了一個(gè)新招，其關(guān)聯(lián)方泰禾投資推出了一款面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)門檻從100萬(wàn)元起，預(yù)期收益率高達(dá)18%，如果認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)300萬(wàn)收益率則達(dá)20%。
隨后，泰禾集團(tuán)7月2日在深交所互動(dòng)平臺(tái)表示，經(jīng)了解，泰禾集團(tuán)沒(méi)有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒(méi)有相關(guān)計(jì)劃。
不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士指出，多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業(yè)甚至不光推薦員工買，還推薦給業(yè)主買。
“收益率那么高，聯(lián)想到銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清說(shuō)收益率10%以上就要做好本金無(wú)法收回的準(zhǔn)備，你不覺(jué)得很恐怖嗎?”前述券商債券部門人士稱。
對(duì)于身在其中的員工來(lái)說(shuō)，又是怎樣一種感受?小張所在的旭輝也推出了類似的產(chǎn)品，但利率從之前的11%降到了8%。即便如此，小張也不敢買。“利率太高，身邊很多同事買了，但我不敢買。”
另一個(gè)原因是，小張覺(jué)得自己在這家公司也呆不久了。“我正在準(zhǔn)備CPA(注冊(cè)會(huì)計(jì)師)考試，同時(shí)也在準(zhǔn)備考研，先去念兩年書(shū)。”至于念完書(shū)以后的計(jì)劃，小張還沒(méi)有想得太明確，“爭(zhēng)取不在房地產(chǎn)行業(yè)了吧，下行趨勢(shì)，無(wú)力回天。”
除此以外，不少房地產(chǎn)企業(yè)還推出了員工持股和高管期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)，但這些都不是“免費(fèi)的午餐”，員工必須拿出真金白銀來(lái)購(gòu)買。在小張等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這就是變相融資。
事實(shí)上，哪怕在債務(wù)融資渠道暢通的時(shí)候，房企也還會(huì)通過(guò)其他各類渠道來(lái)進(jìn)行融資，包括民間借貸等。“之前看過(guò)一家房企，融資工具超過(guò)了20多種。”一名券商分析師指出，房企的融資渠道五花八門，在行業(yè)內(nèi)早已不是秘密。
近期頻頻爆雷的P2P也充當(dāng)過(guò)一些房企的融資工具。一名業(yè)內(nèi)人士透露，一些P2P平臺(tái)的背后也有房地產(chǎn)企業(yè)的身影，在傳統(tǒng)融資渠道封死的時(shí)候，一些小房企也在各家P2P平臺(tái)借錢作為過(guò)橋資金短暫解渴。
此外，精于嗅探政策風(fēng)向的房企也發(fā)現(xiàn)了一些新口子。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)，目前有三個(gè)領(lǐng)域在融資方面還是會(huì)比較寬松的。
第一，租賃市場(chǎng)方面的融資會(huì)有較為寬松的表現(xiàn)，這體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)融資的導(dǎo)向;第二，對(duì)于農(nóng)村市場(chǎng)的投資，包括集體建設(shè)用地等方面的用地模式，預(yù)計(jì)融資優(yōu)惠力度加大;第三，帶有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)更新的地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)有較多的融資支持，尤其是附帶人才引入等概念的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
精明的房企是否會(huì)抓住這些所謂的寬松政策大作文章，現(xiàn)在還不得而知。對(duì)于吃瓜群眾來(lái)說(shuō)，更為關(guān)心的問(wèn)題可能是，手頭緊了以后，房企會(huì)開(kāi)始“賤賣”房子嗎?
是否犧牲價(jià)格保住現(xiàn)金流，是房企不得不做的一道選擇題。“對(duì)于房企融資來(lái)說(shuō)，近期必然需要積極降價(jià)，這既是銷售策略，也是融資策略，通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金是很關(guān)鍵的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
不過(guò)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，好消息或許是現(xiàn)在房子還不到愁賣的時(shí)候。“房子便宜點(diǎn)就有人要，就算資金鏈有壓力了，房企也可以賣股權(quán)，”張大偉向中新經(jīng)緯說(shuō)道，“不像之前2014年、2011年和2008年，這幾個(gè)谷底的時(shí)候是你即便房子和股權(quán)便宜也沒(méi)人要。”
