融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。這是房地產企業(yè)近一年多以來的共識。在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經將去杠桿、降負債
“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這是房地產企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經將“去杠桿、降負債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%;資產總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%。這意味著A股房地產板塊總資產與總負債上升規(guī)模相當，房企整體杠桿率變化相對不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個別房企負債率偏高的情況。
房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標桿房企也紛紛喊出了“降負債”的戰(zhàn)略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。
房企降杠桿忙
一般來說，資產負債率是衡量一家企業(yè)財務安全的指標之一。但對房地產行業(yè)來講，情況較為特殊，未交付樓盤預售期的預售款是作為預收賬款的一部分計入負債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計資產負債率時，都不將預收賬款作為資產計算在內。所以，相對來說，剔除預收賬款后的資產負債率更能反映一家上市房企的真實負債水平。
以A股136家上市房企資產負債情況為例，《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產負債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預收賬款后，資產負債率超過80%的房企有22家，占比為16%;剔除預收賬款后，資產負債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。
不難看出，一家房企資產負債率和剔除預收賬款后的資產負債率雖然一般為正向關系，但鑒于企業(yè)資產結構和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。
以近年來不斷進行戰(zhàn)略調整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產負債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產負債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預收賬款之后，綠城中國的負債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。
另外，按照在港上市的內房股會計口徑來看，2017年，綠城中國凈負債率達到46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管與《證券日報》記者交流時曾表示，房地產行業(yè)整體杠桿率確實偏高，但凈負債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴張能力，可以給股東更多回報;另一方面，這意味著在企業(yè)財務結構中，長期貸款比例較高，且有相應充足的抵押物，資金鏈相對安全。
而對于凈負債率超過200%的房企來說，降負債則是目前的頭等大事，因為杠桿率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關乎生死。
據(jù)記者了解，融信中國、陽光城、正榮地產、首創(chuàng)置業(yè)等過去因負債高而備受質疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負債舉措，短期內將凈負債率降至100%以內。
現(xiàn)金流安全更重要
目前看來，在融資環(huán)境艱難的局勢下，負債率過高的房企，信用評級將趨向負面，這幾乎會封堵一家房企在資本市場的融資之路。
掃開“輸血”路障的要務之一，是現(xiàn)金流安全，通過提高銷售回款率、結轉利潤等手段增厚凈資產，優(yōu)化債務結構。
鑒于此，在一家房企的眾多財務指標中，多位房企高管均曾向本報記者表示，更關心現(xiàn)金流收入。
“目前最關心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負債率。”陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受《證券日報》記者采訪時曾如此坦言。而回款率和結轉利潤的提升則來自于加快項目的周轉速度?；蛟S，這就是近期部分房企在內部會議上強調全力加快銷售的關鍵因素之一。
融信中國相關人士在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團到項目層面，有專門團隊負責，指標細化到每天。
7月23日，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調控形勢下，政策多變，在財務戰(zhàn)略上，我覺得應該實現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”
在銷售端，現(xiàn)金流為王，是當下企業(yè)對市場變化的應對方式，也是保證健康發(fā)展的關鍵舉措。在融資端，則需要房企打開更多渠道，為優(yōu)化財務結構和發(fā)展“輸血”。
拓寬融資渠道
“從房地產的金融形式來看，自2016年的‘9·30’政策以來，房地產去杠桿是主導方向，金融監(jiān)管態(tài)勢有增不減，使房地產的融資渠道變得狹窄，出現(xiàn)融資難、融資貴的現(xiàn)象。”李青岸表示，2017年1月份以來，公司債發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。
事實上，對于負債率相對合理的房企來說，找錢渠道和優(yōu)化債務結構的方式更為多元化，比如用低息債置換高息債，比如借助ABS等新型融資渠道。
早在2015年下半年開始，有一批房企已經抓住境內公司債平均5%的資金成本置換了一批高息債，降低了融資成本。今年以來，則有一些房企借助香港上市平臺，利用本身較高的信用評級獲取海外低息融資，進而置換高息債。
以綠城中國為例，7月3日，綠城中國表示，公司與匯豐銀行等香港18家主要銀行簽訂總金額為等值8億美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期無抵押貸款協(xié)議。綠城表示，相比公司打算提早贖回的LIBOR+3.13%銀團貸款利率大幅下降56.5個基點，有助優(yōu)化公司的融資結構和降低借貸成本。
此后一周多，綠城再獲一筆6億美元貸款，分別是為期三年、年利率為倫敦同業(yè)拆借利率(LIBOR)+2.80%的3億美元定期貸款，以及為期五年、年利率為LIBOR+3.30%的3億美元定期貸款。據(jù)稱，此筆貸款是目前同評級內房企業(yè)境外貸款中年期最長、利率最低的。據(jù)悉，上述兩筆款項皆是用于綠城中國現(xiàn)有境外債務再融資。目前看來，在大股東中交的背書加持下，截至2017年底，綠城綜合融資成本由7.9%降至5.4%。
此外，資產證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點，正拓寬當前房企的融資渠道，多家房企正通過該渠道獲得低息融資，調整債務結構。
