自9月5日深圳房地產(chǎn)新政出臺后，近日深圳各家銀行公布具體執(zhí)行細則。
自9月5日深圳房地產(chǎn)新政出臺后，近日深圳各家銀行公布具體執(zhí)行細則。
9月12日，記者注意到多家銀行陸續(xù)發(fā)布公告表示：一是即日起，依據(jù)最新政策，將不再區(qū)分首套住房和二套住房；二是多家銀行表示，受新政影響，目前部分存量二套商業(yè)房貸也已觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調(diào)整機制，客戶9月12日起可提交申請調(diào)整。
截至發(fā)稿前，記者梳理有近20家銀行發(fā)布了公告，包括工商銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、建設(shè)銀行深圳分行、浦發(fā)銀行深圳分行、興業(yè)銀行深圳分行、平安銀行深圳分行、上海銀行深圳分行、江蘇銀行深圳分行、光大銀行深圳分行、華夏銀行深圳分行、恒豐銀行深圳分行、渤海銀行深圳分行、廣發(fā)銀行深圳分行、華僑銀行深圳分行、徽商銀行深圳分行、珠海華潤銀行深圳分行、深圳農(nóng)商行等。
(相關(guān)資料圖)
上述銀行發(fā)布公告的政策背景是，9月5日深夜，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡稱《通知》），自9月6日起，各銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。
深圳首套、二套取消利率差異：
二套房100萬貸款，30年少還8萬
具體來看此次深圳銀行公布的具體執(zhí)行細則，一是即日起，依據(jù)最新政策，將不再區(qū)分首套住房和二套住房。
在9月5日深圳出臺樓市新政前，深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。
根據(jù)此次新政，深圳首套、二套不再有利率差異，深圳的二套房貸新發(fā)利率較之前降低40個基點。據(jù)此簡單計算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少約220元。
“影響不算大，但對于增量的貸款金額較大的改善型客戶，月供負擔(dān)下降的效果還是比較明顯的，特別是屬于門檻上的需求，會加速其入市的節(jié)奏?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
他認為，目前制約改善的最大阻礙，就是現(xiàn)在的置換客戶，往往需要“賣舊買新”來實現(xiàn)置換，但客戶手上的二手房賣不掉，或只能以很低的價格賣掉，導(dǎo)致置換的周期拉長，賣舊后，還需要籌集一大筆資金付首付，月供負擔(dān)也不小。因此，穩(wěn)定二手房價格，加速循環(huán)才是當前穩(wěn)樓市和推動改善型需求是釋放的關(guān)鍵。
存量二套商業(yè)房貸
觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調(diào)整機制
此外，根據(jù)深圳各銀行公告，部分第二套商業(yè)性個人住房貸款已觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整。
具體調(diào)整細則是：調(diào)整規(guī)則存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP以上的，可申請調(diào)整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。
根據(jù)各銀行公告，具體計算規(guī)則為：全國新發(fā)放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。
在此之前，2024年，中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
李宇嘉分析稱，偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30BP。存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調(diào)整加點值。
在9月5日深圳出臺樓市新政后，首套、二套不再有利率差異。因此，部分存量二套商業(yè)房貸也已觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調(diào)整機制。同時，經(jīng)過多次下調(diào)后，存款利率大幅度下調(diào)，三年期和五年期定存利率分別降至1.25%和1.30%，加上同業(yè)拆借、公開市場操作利率下調(diào)，也具備了銀行調(diào)整利率的基礎(chǔ)。
與此同時，李宇嘉也認為銀行面臨著嚴重的“資產(chǎn)荒”，按揭是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，也推動銀行通過降低利率搶客戶、留住客戶。中國人民銀行信貸收支數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，居民境內(nèi)人民幣存款減少1.11萬億元，同比多減7800億元。居民購房積極性下降，新增按揭規(guī)模同比持續(xù)下降，存量按揭也因為提前還貸而減少。因此，銀行也有降低利率、留住客戶，甚至搶占其他行客戶的內(nèi)在激勵。
各銀行在公告中也表示，借款人可以登錄各銀行手機銀行，通過“房貸利率調(diào)整”相關(guān)功能，查詢是否符合協(xié)商變更加點值條件。符合條件的借款人，可按系統(tǒng)提示自助辦理。無法線上辦理的可以撥打各銀行客服電話咨詢，也可以直接聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
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