美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國(guó)50個(gè)城市，在每個(gè)城市有四至五個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱美的置業(yè))在香港召開(kāi)

美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國(guó)50個(gè)城市，在每個(gè)城市有四至五個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱美的置業(yè))在香港召開(kāi)公開(kāi)招股上市前發(fā)布會(huì)。據(jù)悉，美的置業(yè)此次香港公開(kāi)招股上市，預(yù)計(jì)發(fā)售1.8億股，每股作價(jià)17港元至21.5港元，算上15%的超額配股權(quán)，集資最多44.51億港元。

按照計(jì)劃，美的置業(yè)將在10月11日掛牌。

相較房企鼎盛時(shí)期動(dòng)輒百億的融資額，此次集資規(guī)模并不算大。然而，在樓市整體下行的背景下，部分企業(yè)如弘陽(yáng)地產(chǎn)選擇了折價(jià)上市，美的置業(yè)香港上市，將有可能造就今年房企最大融資規(guī)模IPO。

上市意味著，美的置業(yè)正式加入了房企的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)。背靠美的集團(tuán)以及多年的積累，美的置業(yè)的土地儲(chǔ)備在規(guī)模之戰(zhàn)中極具優(yōu)勢(shì)。

去年銷售規(guī)模已達(dá)500億的美的置業(yè)，是一個(gè)隱形的大地主。自2004年成立以來(lái)，其業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)11個(gè)省份的36個(gè)城市、參與項(xiàng)目達(dá)30個(gè)。截至今年中，美的置業(yè)權(quán)益土儲(chǔ)總建筑面積約4千萬(wàn)平方米，可達(dá)二線房企水平。

2018上半年，美的置業(yè)銷售排名躍至35位，達(dá)371.5億元。如無(wú)意外，公司將在2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售額。

500億美的上市夢(mèng)

2004年，美的正式進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域。13年后，美的已實(shí)現(xiàn)507億銷售，躋身房企銷售前50名。

背靠美的集團(tuán)這一家電行業(yè)的大樹(shù)，美的置業(yè)采取了區(qū)域深耕策略，策略性布局于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國(guó)西南經(jīng)濟(jì)區(qū)五大地區(qū)，累積多元化及低成本土地儲(chǔ)備。截至2018年6月30日，集團(tuán)已于五大目標(biāo)區(qū)域的22個(gè)城市取得三個(gè)或以上物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

覆蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資的三大業(yè)務(wù)布局之下，截至2018年中，集團(tuán)有142個(gè)規(guī)?；捻?xiàng)目組合，覆蓋全國(guó)11個(gè)省份的36個(gè)城市、1個(gè)自治區(qū)的2個(gè)城市及1個(gè)直轄市，也通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與了30個(gè)項(xiàng)目，于2018年6月30日集團(tuán)土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約4千萬(wàn)平方米。

同時(shí)，美的置業(yè)為最早在住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目推行智慧家居及智慧社區(qū)概念的物業(yè)發(fā)展商之一，通過(guò)與美的集團(tuán)合作，提供一站式差異化智慧家居解決方案并整合全服務(wù)價(jià)值鏈。

在今年多家科技股扎堆赴港上市的背景下，美的置業(yè)的上市之路并非一帆風(fēng)順。5月31日，美的置業(yè)向港交所遞交IPO招股書申請(qǐng)主板上市，掛牌卻到了5個(gè)月后。

根據(jù)招股書，截至3月31日，美的置業(yè)的估算物業(yè)權(quán)益總值為950.13億元。目前，該公司法定股本增至20億港元，分為20億股每股面值1港元的股份。

美的置業(yè)計(jì)劃發(fā)行1.8億股股份(視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，其中1.62億股股份將作國(guó)際發(fā)售(可予重新分配及視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%。

余下0.18億股股份將在香港公開(kāi)發(fā)售(可予重新分配)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%。根據(jù)招股文件，此次募集資金將用于投向收購(gòu)?fù)恋匾约把b備式建造廠房等業(yè)務(wù)。

此外，美的置業(yè)此次招股有兩名基礎(chǔ)投資者入場(chǎng)，包括雅戈?duì)柤瘓F(tuán)及FoshanYeshengInvestment，合共入股約1.78億美元。

美的置業(yè)是新晉上市房企中的佼佼者。其1.3-1.57的市凈率，遠(yuǎn)超兩年內(nèi)上市的融信中國(guó)0.21的市凈率，也超過(guò)正榮的1.22及兩個(gè)月前上市的弘陽(yáng)地產(chǎn)的0.71市凈率。

總市值方面，美的置業(yè)介于180.38億人民幣至228.69億人民幣之間，而融信中國(guó)、正榮、弘陽(yáng)地產(chǎn)的總市值分別為123.33億、175.64億、85.32億。

不過(guò)，此番公開(kāi)發(fā)行的股份數(shù)量，僅占公司擴(kuò)大后股份之15.25%，可見(jiàn)在當(dāng)前市況下，發(fā)行策略較為保守，僅相當(dāng)于香港IPO發(fā)行之最低公眾持股比例。

凈負(fù)債率待降

與大多數(shù)沖擊上市的房企一樣，美的置業(yè)從三年前開(kāi)始了大規(guī)模擴(kuò)張。

2015年至2017年期間，美的置業(yè)合約銷售分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約113.7%;凈利潤(rùn)從2015年的3.83億，增長(zhǎng)至2017年底的18.93億，復(fù)合增速達(dá)到70.34%。公司近期目標(biāo)是2020年邁進(jìn)“千億俱樂(lè)部”。

招股書顯示，其年內(nèi)利潤(rùn)及綜合收益總額由2015年的人民幣3.8億元增至2017年人民幣18.94億元;2017年度以及截至2017年及2018年3月31日止三個(gè)月，毛利率分別為27.6%、33.7%及33.5%，而凈利率分別為10.7%、17.3%及14.0%。

今年上半年，美的置業(yè)收益和毛利分別為人民幣106.37億元及人民幣37.80億元。

大規(guī)模的擴(kuò)張也伴隨著不斷高企的負(fù)債。招股書顯示，2015年、2016年及2017年末、2018年中，美的置業(yè)的借款總額分別為人民幣114.54億元、243.59億元、382.55億元、435.79億元，呈逐步上升之勢(shì)。

其2015年和2016年，美的置業(yè)凈負(fù)債率一度高達(dá)622.1%和624.7%，今年3月末該比值降至181.4%。

總體來(lái)說(shuō)，美的置業(yè)的凈負(fù)債率呈走低之勢(shì)，但目前仍高于一二線房企的平均水平。

不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)與同行業(yè)相比融資成本較低，整體加權(quán)平均融資成本在6%以下，今年以前發(fā)行的三筆總額35億債券成本不足5%。

今年以來(lái)，受房地產(chǎn)融資收緊影響，美的置業(yè)的融資成本有所提升。數(shù)據(jù)顯示，2018年5月及9月，該公司分別發(fā)行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別于2020年5月及2020年9月到期。

2018年7月，美的置業(yè)發(fā)行了本金總額為人民幣17.9億元資產(chǎn)支持證券，以物業(yè)銷售之應(yīng)收賬款作為質(zhì)押物。對(duì)于該新增融資，美的置業(yè)表示將用于償還部分到期債務(wù)，不會(huì)顯著增加凈負(fù)債率。

今年以來(lái)，美的置業(yè)的擴(kuò)張仍未停步。3月31日后，公司合計(jì)投得39幅地塊，總土地面積約為287.64萬(wàn)平方米，總對(duì)價(jià)約為人民幣220億元。

據(jù)披露，美的今年預(yù)計(jì)合同銷售目標(biāo)為600億，較上年同期增長(zhǎng)約20%。資金方面，美的置業(yè)仍然手握157億元的總體現(xiàn)金流凈額，其中，融資現(xiàn)金流凈額高達(dá)39億元。

未來(lái)，美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國(guó)50個(gè)城市，在每個(gè)城市有四至五個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

同時(shí)，集團(tuán)也計(jì)劃策略性投資商業(yè)物業(yè)，增加經(jīng)常性租金收入和釋放潛在資本升值，并計(jì)劃承接更多大型多用途發(fā)展項(xiàng)目和鄰里中心，選若干資本升值潛力大的商業(yè)物業(yè)用作長(zhǎng)期投資。

關(guān)鍵詞： 美的