2014年年底因財務造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)(HK:01638)，在缺失了房地產行情最為火爆的2015及2016年之后繼續(xù)艱難前行，終于在2017年成功自救，
2014年年底因財務造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)(HK:01638)，在缺失了房地產行情最為火爆的2015及2016年之后繼續(xù)艱難前行，終于在2017年成功“自救”，挽回了復牌的局勢。
然而，復歸之后，佳兆業(yè)并未選擇休養(yǎng)生息，而是當即在2017年喊出3年沖擊千億的口號。這對于剛剛重生的佳兆業(yè)而言，繼續(xù)負重前行卻未必是明智之選。
日前，佳兆業(yè)發(fā)布2018年中期業(yè)績報告。報告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，這僅是去年同期銷售增速的五分之一。由此顯現(xiàn)出的業(yè)績疲態(tài)還只是冰山一角，根據其半年報顯示，佳兆業(yè)凈資產負債率達258%、多元化轉型盈利困難等問題亦愈發(fā)凸顯。
受限價影響 銷售增速下滑
2014年，對于佳兆業(yè)而言是“煎熬”的一年，經歷了鎖盤危機、財務造假、債務違約、收購風波重重險境后，2017年，佳兆業(yè)再次得以重生，但復活后的佳兆業(yè)卻再也沒能走上曾經的輝煌。
佳兆業(yè)錯失的2015、2016年，是中國房地產史上誕生3000億巨霸的黃金時期，兩年內，中國恒大(HK:03333)、碧桂園(HK：02007)從銷售額千億的房企成長為三千億，自此占據行業(yè)前三位置，但佳兆業(yè)的名字卻越來越靠后。據中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布數據顯示，佳兆業(yè)2014年位居中國房地產企業(yè)500強第17位，2016年極速滑落至第139位。
作為曾經的房企前20強，佳兆業(yè)擴張野心從未停止。2017年3月27日，佳兆業(yè)正式復牌，隨即便喊出了三年登上千億的發(fā)展口號。但一面是尚未解決的負債泥潭，另一面是昔日的債務違約風波，彼時的佳兆業(yè)可謂內憂外患。對于如何扭虧為盈，佳兆業(yè)主席郭英成當時給出的答案是，“佳兆業(yè)擁有一線的優(yōu)質土地資源，并且在城市更新方面有競爭力。”
在2018上半年業(yè)績會上，佳兆業(yè)行政總裁麥帆介紹，“公司目前土地儲備建筑面積約2216萬平方米，其中大灣區(qū)占比接近60%。”但在風云變幻的市場環(huán)境中，這一布局并沒有為佳兆業(yè)業(yè)績帶來迅猛增長態(tài)勢。
日前，佳兆業(yè)發(fā)布2018年中期業(yè)績報告。報告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，但增速同比明顯下降。對此，郭英成解釋稱，“上半年新貨不多，而且在一線城市受限價限貸方面的影響，所以銷售增長有些慢。”對于下半年計劃，郭英成繼而表示，下半年貨量會比較大一些，特別是在9月份開始，貨量很大，希望能夠把今年銷售目標補回來。
但在政策高壓持續(xù)之下，加大供貨也將面臨更多不確定。
高負債擴張 美元債吞噬4億利潤
從半年報數據來看，佳兆業(yè)面對的另一個棘手難題是負債危機。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的凈負債率為258%，較2017年底300%的凈負債率有所降低，但仍處于高位。
事實上，債務危機一直是佳兆業(yè)尾大不掉的難題。早在2014年之前，佳兆業(yè)的資產負債率僅為78%，但在2014年地產行業(yè)景氣度并不樂觀的情況下，佳兆業(yè)依然在上半年購入16塊土地，購置規(guī)模為90.11億元，這一激進舉動使得企業(yè)現(xiàn)金流驟然趨緊，資產負債率飆升至88%，也就是這一年，佳兆業(yè)成為“首家在美元債券上違約的中國房企”。
受此影響，近年來佳兆業(yè)的融資成本居高不下。2017年上半年，佳兆業(yè)融資成本平均在8%以上;2017下半年，佳兆業(yè)更是不惜高息進行融資，涉及金額逾50億美元，利率高達9.4%。
進入2018年之后，佳兆業(yè)的融資局面愈加緊張。據彭博社(Bloomberg)近日報道指出，中國開發(fā)商以美元計價的債券因為人民幣貶值正變得越來越昂貴。據其匯編數據顯示，佳兆業(yè)超過90%的債券均以美元計價。
對此，佳兆業(yè)對藍鯨房產表示，“目前，境外借款占總借款比例僅為大約三分之一。”協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向藍鯨房產表示，佳兆業(yè)在進行美元債重組之后，發(fā)債面臨困難，導致此前的美元債沒有足夠的現(xiàn)金流償還，有諸多遺留的美元債尚未解決。
縱觀美元債市場，繼監(jiān)管層限制房企發(fā)外債投地產項目后，連日來人民幣兌美元匯率貶值，導致企業(yè)美元債償付壓力上升，對持有大量美元債的房企將帶來巨大風險。而對此局勢，佳兆業(yè)事先也曾做過評估，佳兆業(yè)對藍鯨房產表示，“集團已就匯率方面評估過相關的對沖方案，但評估后認為并不合適，因而未有采納。”但匯率波動卻給佳兆業(yè)帶來巨額虧損。
受匯率波動影響，佳兆業(yè)的美元債已吞噬利潤4億元，約占核心利潤24.5億元的六分之一。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716.0%。對于升幅如此巨大的原因，佳兆業(yè)公告表示，主要由于匯兌虧損額為人民幣4.192億元，而去年同期則錄得匯兌收益凈額人民幣4.323億元。
對于未來如何規(guī)避匯率風險，佳兆業(yè)對藍鯨房產表示，“集團將繼續(xù)評估合適的對沖方案。集團的境外債務將以境外融資進行還款，暫時沒有需要從境內調撥人民幣資金進行境外還款。”但在風云變幻的國際形勢和融資受限的條件下，對于佳兆業(yè)而言是一個不小的考驗。
黃立沖分析認為，對于資產絕大部分在國內，而債務卻大部分是美元債的房企而言，匯率的微量浮動不會讓企業(yè)傷筋動骨，但如果匯率波動超過一定幅度，會對企業(yè)造成巨大風險，甚至直接導致破產。
多元化資本圖譜難成助力
重傷未愈之時，佳兆業(yè)要面對的難題有很多，但在此主業(yè)不振的艱難時刻，佳兆業(yè)卻大手筆展開“詩和遠方”的多元化業(yè)務探索。據藍鯨房產梳理發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)于2017年大力轉型多元化領域，涉足細分領域達20多個。
2017年初，佳兆業(yè)旗下鵬星船務參與競購中體產業(yè)控股權;7月份，佳兆業(yè)與郭英成入手港股美加醫(yī)學47.28%控股權，并以1.1億美元收購紐交所上市公司南太地產;進入三季度，著手洽談ST生化股權，同時郭英成之子郭曉群持續(xù)增持港股康宏環(huán)球至29.91%;9月，商定明家聯(lián)合股權轉讓協(xié)議;2018年，與新昌集團達成合作，開展商業(yè)運營業(yè)務;7月，作價14億元欲收購海南如意島項目。
據藍鯨房產不完全統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)的多元化業(yè)務已涉及房地產開發(fā)、金融服務、城市更新、文化體育、商業(yè)運營、足球俱樂部等20多個細分領域。但過多的業(yè)務模塊并沒有在營收方面做出貢獻。
根據中報數據顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)93.1%的收益來自物業(yè)銷售，而僅有6.9%的收益來自其他分部業(yè)務。易居中心總監(jiān)嚴躍進向藍鯨房產表示，目前來看，多數企業(yè)的多元化，嚴格來講效果都是不達預期的。近年來，房企實現(xiàn)規(guī)模的發(fā)展大多來自三四線住宅帶來的效益，其他一些多元化發(fā)展，比如商業(yè)地產、影視文化等，短期來看并不能帶來實際業(yè)績增長。
更值得注意的是，為了快速做大做強自己，佳兆業(yè)也不惜接手多個“燙手山芋”。
以海南如意島項目為例，7月12日，中弘地產宣告稱，佳兆業(yè)欲以14億元接手海南如意島項目。如意島項目是一個填海人工造島進行旅游度假開發(fā)的項目，2012年中弘地產取得如意島項目地塊，但人工造島項目不同于普通住宅，開發(fā)過程中需要報政府層層審批，而六年時間過去后，如意島項目卻仍有部分地塊并未取得海域開發(fā)權。中弘公告顯示，截止7月10日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為41.13億元，全部為各類借款。由于資金緊張，公司在建地產項目基本上都處于停工狀態(tài)，公司經營困難。”
除了上述經營風險之外，如意島項目也踩中了另外一個政策紅線，為配合落實海南省環(huán)境保護督查小組工作，自今年1月5日起，海口市海洋和漁業(yè)局于對轄區(qū)內的所有填圍海項目下發(fā)通知，實施“雙暫停”(暫停施工、暫停營業(yè))，如意島項目也在其中。
龐雜的多元化業(yè)務體系背后，佳兆業(yè)究竟在下一盤什么樣的大棋?經歷了九死一生的“債務門”后，佳兆業(yè)能否順利實現(xiàn)逆襲?
